Недвижимость в Болгарии – стратегия инвестора

Рынок курортной недвижимости в Болгарии сейчас – это рынок покупателя. Продают много, торговаться можно и нужно. Разброс цен за метр при этом – в разы. Казалось бы, инвесторам самое время вкладывать сюда средства.

Однако, многих одолевают сомнения. Можно купить одну квартиру в современном комплексе в отличном месте, с дизайнерским ремонтом и тропическим садом, а можно за те же деньги – три студийки в оштукатуренных коробках десятилетней давности.

Мое мнение – первый вариант выгоднее. Я опираюсь на простую арифметику.

В первом случае в высокий сезон можно получить 60 евро за ночь, включая воду, электричество, кабельное ТВ и интернет в номере. Издержки: коммуналка примерно 3 евро в день (90 в месяц), интернет и ТВ вместе в районе 20 евро в месяц. Меньше чем на 2 недели обычно не арендуют. Это 4 финальных уборки по 30 евро каждая.

Возьмем за основу 60 ночей – выручка составит 3600 евро, издержки 340, прибыль 3260. Из нее вам нужно будет оплатить таксу поддержки и налог. Беру по максимуму: апартамент 80 метров по 12 евро с метра таксы – это 960, налог пусть будет 100 евро. Итого за год вы получаете инвестиционный доход 2200 евро.

А теперь посмотрим на вариант «три студийки без затей». Таких предложений море, так что придется конкурировать по цене. Оптимистичный прогноз – 20 евро за ночь. То есть в высокий сезон выручка та же.

Однако и интернет, и телевидение у них будет отнюдь не одно на всех. То есть тут уже 60 евро расхода в месяц. Коммуналка тоже будет больше уже хотя бы потому, что в одной хорошей квартире их скорее всего будет не больше четверых (а бывает и двое). А вот в каждой студийке двое – это минимум. То есть лить воду будут вшестером. И кондиционеров, кстати, тоже будет не один на три квартиры, а без него никак. Так что кладем на всех по самым оптимистичным прогнозам 5 евро в день, то бишь 150 в месяц.

 Про уборки тоже не забываем: пусть даже каждая обойдется в 20 евро, это все равно в итоге 240 евро. Чувствуете, к чему идет дело? В сухом остатке 2940 евро.

На таксу поддержки меньше 8 евро за метр я бы не рассчитывала, иначе это и за 10 евро не сдашь. Метров же при этом будет не меньше ста – ванна есть в каждой из трех. В итоге 800 евро поддержки. Пусть налог будет такой же, как в первом случае. Все равно чистой прибыли остается 2040.

Разница вроде не велика, однако хлопот, переписок, объявлений в три раза больше. В любой момент могут потребовать замены три стиральные машинки, утюга или микроволновки. Нужно больше полотенец, одеял, сковородок и т.д. и т.п.

При этом вероятность потери привлекательного внешнего вида, конфликта с местными коммунальщиками в лице управляющей компании будет выше. Комплексы то старше, износ больше, а плата за содержание так называемых общих частей меньше.

То есть во втором случае не только меньше инвестиционный доход. Там больше риск снижения стоимости объекта и доходности. В переводе с бухгалтерского на русский при неработающем бассейне, скорее всего, это нельзя будет сдать даже за сущие копейки.

• Если было интересно, ставьте лайк. Сохраняйте себе, расскажите друзьям и подписывайтесь.